个人出租房产要缴什么税

编者：个人出租房产的情况较普遍，因个人综合所得的扣除及以及企业单位的入账的需要，再加上税收征管思路的转变（轻税重管，通过大数据等手段，加大征管力度），个人要开具发票并申报缴纳税款，本文主要介绍个人房产出租涉入的各项税收。
个人出租房产涉及的税收包括增值税及附加（城建税、教育费附加和地方教育附加）、房产税、土地使用税、个人所得税、印花税。具体计税依据（税率、税基、减免、计算）如下：
一、增值税
1、计税依据为不含税的租金收入，住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。非住房按照5%的征收率计算应纳税额。
2、依据：《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号））、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号，2021年4月开始执行）。
二、城市维护建设税
计税依据为实际缴纳的增值税税额，税率为7%（市区）、5%（县城、建制镇、工矿区）或1%（其他）。在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税。
对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加；还可与其他优惠政策叠加享受。（财政部 税务总局公告2022年第10号 关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告）执行期限：2022年1月1日至2024年12月31日。
三、教育费附加和地方教育附加
1、按应缴增值税的金额计税，教育费附加费率3%，地方教育附加费率2%。
2、依据：财政部 税务总局公告2022年第10号《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》，执行期限：2022年1月1日至2024年12月31日。
四、房产税
1、计征房产税的租金收入不含增值税；住房类税率为4%，非住房类税率为12%；对增值税小规模纳税人减按50%征收。
2、依据：《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）、 《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》（财税﹝2008﹞24号）、财政部 税务总局公告2022年第10号《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》。
五、土地使用税
1、住房类免征土地使用税，非住房类按实征收土地使用税；在此基础上，对增值税小规模纳税人减按50%征收土地使用税。
2、依据：《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》（财税﹝2008﹞24号）、财政部 税务总局公告2022年第10号《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》。
六、个人所得税
1、税目为财产租赁所得，住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%，各地根据实际情况采取据实征收和核定征收二种方式，具体如下：
（1）据实征收：
A、每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【不含税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）-800元（费用扣除标准）】*税率
B、每月租金收入超过4000元：应纳税额＝【不含增值税的租金收入－财产租赁过程中缴纳的税费－出租房屋实际开支的修缮费用（限800元）】×（1-20%）*税率
C、转租每月租金收入不超过4000元：应纳税额＝【转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限）-800元（费用扣除标准）】*税率。
D、转租每月租金收入超过4000元：应纳税额＝（转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月800元为限））*（1-20%）*税率。
（2）核定征收
对个人出租房屋成本无法准确核算的，可参照财税〔2000〕91号文，暂按5%应税所得率核定征收个人所得税。即：住房按0.5%核定征收率，非住房1%核定征收率。但各地各有不同，具体个人所得税征收率还得咨询当地税局。
2、依据：国税函﹝2009﹞639号、财税﹝2008﹞24号、财税〔2000〕91号。
七、印花税
1、属于经营租赁合同，其适用税率为千分之一(1‰)，计税依据为租赁金额，住房免征，其他减半。
2、依据：财税﹝2008﹞24号、财政部 税务总局公告2022年第10号。